Strona Główna » Serwis podatkowy » Rozliczenie kosztów najmu prywatnego tylko do końca 2022 roku

Rozliczenie kosztów najmu prywatnego tylko do końca 2022 roku

Autor: Mateusz Musiał - Data publikacji: 2022-08-08 15:23:27

Wejście w życie przepisów Polskiego Ładu dla wielu podatników oznacza mniejsze obciążenia podatkowe. Wynika to między innymi z obniżonej stawki PIT dla osób o dochodach do 120 000 zł oraz kwoty wolnej od podatku podwyższonej do 30 000 zł. Wraz z początkiem 2023 r. osiągający przychody z tytułu tzw. „najmu prywatnego” mogą niekorzystnie odczuć zmiany podatkowe PIT.

Najem prywatny 2022

Na potrzeby przepisów prawa podatkowego „najem prywatny” jest rozumiany jako jedna z form najmu (dotyczy to również podnajmu), dzierżawy (bądź poddzierżawy) oraz zbliżone do nich stosunki prawne. Jedną z najpowszechniejszych metod osiągania dodatkowych przychodów w Polsce (niezwiązanych z zawodową aktywnością podatnika) jest najem prywatny. Do końca 2022 roku, w stosunku do nieruchomości nabytych przed końcem 2021 roku, podatnicy mogą rozliczać osiągnięte z tego tytułu przychody w dwojaki sposób: wg skali podatkowej bądź ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Od początku 2023 roku, wynajmującym nie będzie przysługiwała możliwość wyboru formy opodatkowania. Ustawodawca postanowił wszystkich podatników objąć ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (PIT-28).

Najem prywatny Polski Ład

Opodatkowanie przychodów pochodzących z najmu prywatnego podlega stawce progresywnej – uzależnionej od wysokości wpływów z tego tytułu:

  • 8,5% – do kwoty w wysokości nieprzekraczającej 120 000 zł,
  • 12,5% – do nadwyżki ponad kwotę 120 000 zł.

Z kolei najem prywatny rozliczany na zasadach ogólnych (wg skali podatkowej - PIT-36) podlega znacznie wyższym progom oprocentowania, które są zależne od rocznej wartości dochodów podatnika:

  • 12% – dla podatników o rocznym dochodzie nie większym niż 120 000 zł.,
  • 32% – od nadwyżki dochodu przekraczającego wartość 120 000 zł.

Pobieżna analiza powyższych wartości sprawia, iż mogłoby się wydawać, że ograniczenie możliwości formy opodatkowania dla wynajmujących wyłącznie do ryczałtu nie pogorszy ich sytuacji finansowej. Pomimo pozornie mniejszym stawkom podatku należy uznać, iż osoby zmuszone do przejścia na ryczałtową formę rozliczeń mogą bardzo dotkliwie odczuć zmianę sposobu opodatkowania.

Podstawowym atutem objęcia najmu prywatnego rozliczeniem na zasadach ogólnych jest możliwość pomniejszenia należnego podatku o poniesione wydatki. Wynika to z konstrukcji tej formy opodatkowania, która polega na odprowadzaniu podatku liczonego od dochodu czyli przychodu pomniejszonego o koszty jego uzyskania.

Aby zilustrować zasadniczą różnicę pomiędzy ryczałtem a skalą podatkową przy rozliczaniu najmu prywatnego, w pierwszej kolejności należy ustalić co stanowi przychód z tego tytułu. W tym przypadku jest to czynsz, którego wartość została ustalona w umowie najmu pomiędzy wynajmującym a najemcą lokalu.

Z kolei kosztami uzyskania przychodu pomniejszającymi wartość podatku PIT są między innymi wszelkie nakłady poniesione w związku z modernizacją bądź remontem nieruchomości, zakup wyposażenia lokalu czy nawet odsetki od kredytu związanego z najmowaną przestrzenią. Ujęcie w rachunku podatkowym wyżej wskazanych wydatków bardzo często prowadzi do sytuacji, w której podatnicy na skali podatkowej wartością poniesionych kosztów pomniejszają dochód podlegający opodatkowaniu nawet „do zera”.

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, mimo iż cechuje się mniejszą stawką podatku dla przychodów do kwoty 120 000 zł, to nie uwzględnia możliwości rozliczania jakichkolwiek kosztów poniesionych w związku z wpływami z tytułu najmu prywatnego. Oznacza to, że niezależnie od nakładów poniesionych przez podatnika, będzie on zobowiązany do uiszczenia 8,5% podatku względem wartości ustalonego czynszu.

Najem prywatny a składka zdrowotna

W obliczu wejścia w życie przepisów „Polskiego Ładu”, wielu podatników ma wątpliwości czy będą zobowiązani do odprowadzenia składki zdrowotnej z tego tytułu. Mimo niekorzystnych zmian podatkowych w sferze najmu prywatnego, zarówno podatnicy na skali podatkowej jak ryczałtowcy nie będą musieli odprowadzać składki zdrowotnej związanej z tym źródłem przychodów.