Limity ulgi mieszkaniowej

Podatek dochodowy od osób fizycznych obowiązuje w przypadku uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Podatku tego można uniknąć, jeśli spełni się określone w ustawie podatkowej warunki.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych przewiduje podatek od dochodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Podatek ryczałtowy w wysokości 19% nie będzie naliczany, jeżeli odpłatne zbycie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Innym warunkiem do spełnienia, aby uniknąć płacenia podatku od dochodu ze zbycia nieruchomości jest wydatkowanie uzyskanych środków na własne cele mieszkaniowe. W tym przypadku korzystamy z przywileju ulgi mieszkaniowej.

Do najbardziej popularnych wydatków na cele mieszkaniowe należą:

  • zakup domu lub mieszkania
  • zakup działki budowlanej
  • budowa , przebudowa, adaptacja budynku mieszkalnego
  • spłata kredytów mieszkaniowych

Nie każdą kwotę wydaną na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych będziemy mogli uwzględnić korzystając z ulgi. Kwota zwolnienia jest limitowana. W ramach ulgi mieszkaniowej przysługuje zwolnienie z opodatkowania  dochodu w wysokości, która odpowiada iloczynowi dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Wzór na obliczenie dochodu, który może być zwolniony z opodatkowania to: kwota dochodu osiągniętego pomnożona przez przez kwotę wydatków na cele mieszkaniowe, i podzielona przez kwotę przychodu. Dochód to różnica między przychodem a kosztami jego uzyskania.

Przykład :

Od przychodu z odpłatnego zbycia: 300 000 zł odejmujemy koszty uzyskania przychodu: 250 000 zł = dochód: 50 000 zł

Wydatki na cele mieszkaniowe: 240 000 zł

Dochód podlegający zwolnieniu: 50 000 zł x 240 000zł/300 000 zł =40 000 zł

Do opodatkowania pozostaje dochód w kwocie: 10 000 zł. (50 000 całkowity dochód – 40 000 zł limit dochodu podlegający zwolnieniu)

Jeżeli cały przychód z odpłatnego zbycia zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości zwolniony od podatku PIT.

Przykład:

Przychód z odpłatnego zbycia: 300 000 zł

Koszty uzyskania przychodu: 250 000 zł

Dochód: 50 000 zł

Wydatki na cele mieszkaniowe: 300 000 zł

Dochód podlegający zwolnieniu: 50 000 zł x 300 000zł/300 000 zł = 50 000 zł

Do opodatkowania – 0 zł.

Ulgę mieszkaniową od dochodu ze zbycia nieruchomości odliczamy w deklaracji pit 39. Po zakończeniu roku podatkowego, w którym uzyskaliśmy przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, powinniśmy złożyć rozliczenie pit  39 (pit online) w terminie takim samym jak pit 37 i pit 36, czyli do końca kwietnia. W roku można rozliczyć pit za 2020 rok przez darmowy program pit (pit online 2020 lub pit online ).

W deklaracji PIT-39 wykazuje się:

  • dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych i należny podatek pit od dochodu, który nie jest zwolniony z pit,
  • dochody zwolnione z podatku pit zgodnie z warunkami ulgi mieszkaniowej.

W zeznaniu wykazuje się dochody zwolnione z podatku niezależnie od tego, czy wydatki na cele mieszkaniowe zostały już poniesione czy dopiero są planowane.

W przypadku gdy podatnikowi nie uda się spełnić warunków i nie będzie mógł skorzystać z ulgi mieszkaniowej, należy złożyć korektę tego zeznania i odprowadzić do fiskusa  podatek pit wraz z odsetkami za zwłokę, które nalicza się  od następnego dnia po upływie terminu płatności, tj. po upływie terminu do rozliczenia pit 39 za rok podatkowy, w którym uzyskany został przychód z odpłatnego zbycia, do dnia zapłaty podatku włącznie, w wysokości odsetek pobieranych od zaległości podatkowych.