Co stanowi koszt podatkowy przy wynajmie mieszkania.

Osoby uzyskujące przychody z najmu nieruchomości mogą wybrać formę opodatkowania przychodów/dochodów: zasady ogólne według skali podatkowej lub ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Zasady ogólne rozliczania najmu przysługują wszystkim podatnikom, dlatego wybór tej formy nie musi być zgłaszany do urzędu skarbowego. Dochód uzyskany z najmu podlega w takim przypadku opodatkowaniu według skali podatkowej (18 i 32%). Podatnicy rozliczający najem na zasadach ogólnych nie są zobligowani do prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów, ale są zobowiązani do prawidłowego wyliczania dochodu oraz należnej zaliczki na podatek dochodowy. Zaliczkę wpłaca się do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu rozliczenia. Rozliczenie pit po zakończeniu roku podatkowego przekazuje się do urzędu skarbowego na formularzu pit 36 (pit 36 online).

Przy takim rozliczaniu najmu na zasadach ogólnych wynajmujący od przychodów może odjąć koszty jego uzyskania.

Poważną pozycję wśród kosztów zajmuje amortyzacja. Odpisy amortyzacyjne są kosztem w myśl art. 22 ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Amortyzacji (art. 22a ust. 1 pkt 1) podlegają zaś m.in. „budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością”, których przewidywany okres użytkowania jest dłuższy niż rok. Stawka amortyzacji w przypadku lokali wynosi 1,5% rocznie. Jest to stawka minimalna. Wynajmujący może ją z początkiem roku podatkowego podwyższyć aż do 10% o ile spełni warunki uzasadniające podniesienie stawek (użytkowanie przez co najmniej 60 miesięcy lub ulepszenie).

Jako koszt wynajmu można uznać wydatki związane z remontami wynajmowanych nieruchomości oraz zakupem wyposażenia. W przypadku mebli i urządzeń, których cena nie przekracza 3,5 tys. zł, dokonuje się jednorazowego odpisu w wysokości kwoty, wydanej na ich zakup. Takiego odpisu dokonuje się w miesiącu oddania do użytkowania lub w miesiącu następnym.

Ponieważ meble i urządzenia są również środkami trwałymi, to w przypadku zakupu takich rzeczy o wartości przekraczającej kwotę 3,5 tys. zł, koszty powiększa się o odpisy amortyzacyjne (art. 22f ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). W tym przypadku będzie to stawka amortyzacyjna w wysokości 20% w stosunku rocznym.

Do kosztów mogą być zaliczone wydatki związane z opłacanym czynszem lub mediami. W sytuacji, kiedy mieszkanie będzie wynajmowane, płatności czynszu czy związane z mediami będzie ponosił najemca, a dla właściciela lokalu nie będzie z tego tytułu przychodu (bo będzie jedynie przekazywał płatność). Jednakże opłaty, jakie będzie ponosił wynajmujący samodzielnie w okresie, kiedy mieszkanie nie będzie wynajmowane, również można ująć w kosztach.

Wydatki  można zaliczyć w koszty uzyskania przychodów nawet w sytuacji, gdy chwilowo nie uzyskuje się przychodów z najmu ze względu na np. remont czy okres przejściowy między zakończeniem jednego wynajmu a znalezieniem kolejnego najemcy.

Jeżeli w roku podatkowym wynajmujący nie osiągnie zysku, ale poniesie stratę, może ją rozliczyć na zasadach ogólnych w ciągu pięciu  kolejnych lat, w wysokości nieprzekraczającej 50% straty rocznie oraz pod warunkiem, że rozliczenie to będzie dotyczyło dochodów uzyskanych z tego samego źródła.

Jeśli podatnik wybierze ryczałt jako formę rozliczenia najmu, nie będzie mógł odliczyć kosztów. Rozliczenie roczne złoży wtedy na formularzu pit 28 (pit 28 online.). Pit rozliczenie online można wykonać przez darmowy program pit 2019 (lub 2018). Program pit 2018 pokieruje, jak rozliczyć pit przez internet.